Dans un arrêt ATF 148 III 209, le Tribunal fédéral a précisé les critères pour fixer le montant du loyer initial lorsque le juge ne dispose pas des critères énumérés à l’article 11 de l’Ordonnance sur le bail à loyer et à ferme (OBLF). Le Tribunal fédéral a souligné que le rendement net est plus important que les loyers usuels dans la localité ou dans le quartier, sauf pour les immeubles anciens. En l’absence d’autres éléments de preuve, le loyer payé par le précédent locataire peut être pris en compte. Si d’autres éléments tels que des statistiques cantonales ou communales sont disponibles, même s’ils ne sont pas très détaillés, le juge doit en tenir compte et pondérer les chiffres selon les circonstances concrètes.

Les faits important de l’arrêt

Une propriétaire loue un appartement construit dans les années 1960. En 2017, des locataires emménagent pour un loyer mensuel de CHF 2’280 plus des charges, alors que l’ancien locataire payait CHF 1’562 depuis 2014. La propriétaire justifie cette augmentation en se basant sur les loyers pratiqués dans le quartier. Les locataires contestent ce loyer initial devant une commission de conciliation puis devant le Tribunal des baux du canton de Vaud.

Le raisonnement juridique du Tribunal fédéral

Le locataire peut contester le loyer initial s’il estime qu’il est abusif. Le loyer est considéré comme abusif s’il permet au propriétaire de réaliser un rendement excessif. Toutefois, il est présumé non abusif s’il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier.

Le Tribunal fédéral a souligné que le critère absolu du rendement net prime sur celui des loyers usuels, sauf pour les immeubles anciens. Si le bailleur justifie une augmentation en se basant sur les loyers usuels, il revient au locataire de prouver que le loyer initial est abusif. Cependant, si le nouveau loyer est massivement plus élevé que l’ancien sans justification, il est présumé abusif et c’est au bailleur de fournir des preuves contraires.

Si le bailleur ne parvient pas à réfuter cette présomption d’abus, c’est au juge de fixer le loyer initial. Dans certains cas où aucune autre preuve n’est disponible, le juge peut prendre en compte le montant payé par l’ancien locataire. Lorsque d’autres éléments sont disponibles, tels que des statistiques officielles même peu détaillées, le juge doit les considérer et les ajuster en fonction des circonstances spécifiques de l’appartement et du marché local.

Le Tribunal fédéral a confirmé que les juges ont correctement utilisé des statistiques officielles pour fixer un loyer initial même en l’absence de données statistiques fournies par les parties ou lorsque ces statistiques ne satisfaisaient pas pleinement aux exigences légales.

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